A realidade do Airbnb em Malta (edição 2019)

Passámos três meses em Malta em Airbnbs. Eis o que descobrimos.

No final de 2019, Malta tinha cerca de 3 000 anúncios ativos no Airbnb — um número que tinha aproximadamente duplicado em três anos. A plataforma tinha chegado em força, retirando propriedades do mercado de arrendamento a longo prazo e convertendo-as para visitantes de curta duração, e os efeitos estavam a sentir-se tanto no mercado imobiliário (as rendas para os locais a subir à medida que a oferta se apertava) como na experiência turística (os visitantes às vezes a obterem exatamente o que esperavam, às vezes a obterem algo bastante diferente das fotografias).

Passámos a maior parte do verão e outono de 2019 em Malta, a trabalhar remotamente e a usar o Airbnb como alojamento principal. Ficámos em Valletta, Sliema, St Julian’s, e uma semana em Gozo. Eis o que aprendemos.

Onde o Airbnb funciona bem em Malta

As casas burguesas de Valletta são a categoria mais clara de valor genuíno. Muitas das propriedades dentro da própria Valletta — a antiga capital, designada Sítio do Património Mundial da UNESCO — são casas burguesas do século XVIII e XIX convertidas em apartamentos de vários andares. A qualidade da conversão varia, mas as melhores oferecem quartos de teto alto com paredes de calcário originais, tetos de viga de madeira, e às vezes um terraço no telhado com vistas sobre as ruas barrocas.

Estas propriedades são genuinamente distintas e frequentemente representam melhor valor pela qualidade do que os hotéis equivalentes em Valletta. Uma casa burguesa de 2 quartos em Valletta no outono de 2019 estava disponível a partir de cerca de 80-120 euros por noite — competitiva com os hotéis boutique e a oferecer mais espaço e o caráter particular de viver dentro de um edifício histórico.

As quintas de Gozo são outra categoria forte. Gozo tem uma tradição de conversões de quintas — velhos edifícios rurais de pedra com pátios, construídos em calcário Globigerina local, às vezes com piscinas. A qualidade é geralmente alta (há uma longa tradição deste tipo de alojamento em Gozo, anterior ao Airbnb), e a experiência de ficar numa propriedade da campo gozitana — silêncio à noite, um pátio para tomar o pequeno-almoço, o cheiro de tomilho dos campos — é uma parte significativa do que torna Gozo diferente de Malta.

Os descontos de longa estadia são significativos e reais. A maioria dos anfitriões de Airbnb em Malta oferece descontos substanciais para estadias semanais ou mensais. Se ficares 14+ noites, a tarifa semanal cai tipicamente para 60-70% da tarifa diária. Para nómadas digitais ou qualquer pessoa que passe mais de uma semana em Malta, isso torna o Airbnb significativamente mais barato do que o hotel equivalente.

Onde fica mais complicado

Os apartamentos de Sliema e St Julian’s são a categoria de maior risco. A oferta de Airbnb aqui é densa e a qualidade é muito variável. Muitos anúncios são apartamentos em blocos modernos que foram mobilados com um padrão mínimo e listados a preços ambiciosos com base na desejabilidade do bairro em vez da qualidade da propriedade.

Ficámos num apartamento em Sliema que era exatamente como fotografado (um 1 quarto razoavelmente bom com um terraço com vista para o mar) e noutro que representava substancialmente a sua condição de forma errada — listado como “recentemente renovado”, a renovação parecia consistir em pintar por cima da humidade em vez de a remediar, e a “vista para o mar” era visível em cima de uma cadeira a olhar diagonalmente para além de um edifício adjacente.

O conselho para Sliema e St Julian’s: lê os comentários com extremo cuidado, procura especificamente referências ao ruído (ambas as áreas têm vida noturna, tráfego e construção), e pergunta ao anfitrião explicitamente sobre ar condicionado (Malta em julho sem AC é genuinamente desagradável, e nem todos os anúncios o incluem apesar das fotos do anúncio mostrarem um quarto de aspeto agradável).

A questão do ruído é significativa em todo o Malta. Valletta tem igrejas que tocam sinos a horas inesperadas. St Julian’s e Paceville estão agitados até às 3-4h nos fins de semana. Sliema tem barulho de ferry no porto. Bugibba tem cena musical em certos pontos do passeio marítimo. Nada disto é um impedimento, mas precisa de ser tido em conta.

Os preços de verão são surpreendentes. O mercado de Airbnb de Malta abraçou com entusiasmo os preços dinâmicos. Uma propriedade que custa 80 euros por noite em novembro pode ser 250 euros em agosto. O prémio de época alta é frequentemente maior do que o equivalente hoteleiro, o que erode a vantagem típica de preço do Airbnb exatamente na altura em que a maioria das pessoas quer visitar.

As perguntas práticas a fazer antes de reservar

Tem ar condicionado genuinamente? Em julho e agosto, isto é inegociável. Procura confirmação específica no anúncio em vez de te basear no ícone de clima nas comodidades.

Qual é o ambiente de ruído? Menciona a localização especificamente (perto de uma igreja, perto de Paceville, perto do terminal de ferry) e pergunta diretamente.

Há estacionamento? As áreas urbanas de Malta têm estacionamento na rua extremamente limitado. Se estiveres a alugar um carro, confirma a situação de estacionamento antes de reservar. Muitos anúncios de Valletta indicam explicitamente que o estacionamento na rua não está disponível — há um grande parque de estacionamento público sob a cidade, o que resolve isto mas acrescenta 8-12 euros por dia.

Qual é o processo de check-in? Malta tem vários anúncios que operam com cofres de chaves ou caixas de bloqueio em vez de check-in pessoal. Normalmente está bem, mas confirma a logística, especialmente se chegares tarde à noite.

O que está na fotografia do anúncio é realmente o anúncio? Alguns anúncios de Airbnb em Malta usam fotografia de stock da área geral ou propriedades similares. Os comentários dir-te-ão se há uma diferença significativa entre as fotos e a realidade.

O panorama de alojamento além do Airbnb

Malta tem outras opções fortes em diferentes pontos de preço:

Hotéis boutique em Valletta (The Phoenicia, Casa Ellul, Trabuxu, Ursulino, Rosselli) são consistentemente excelentes e, no inverno, não dramaticamente mais caros do que um bom Airbnb. Se estiveres a ficar 3-4 noites e a qualidade importa, estes podem ser a melhor escolha.

Pensões em Sliema — B&Bs de gestão familiar, tipicamente em edifícios residenciais mais antigos — oferecem bom valor para estadias mais curtas e frequentemente têm conhecimento local genuíno incorporado nos anfitriões.

Agências de quintas de Gozo (Gozo Farm Rentals, Malta Farmhouses, vários operadores locais) têm stock curado que é geralmente mais fiável do que pesquisar o Airbnb às cegas para propriedades gozitanas.

O resumo honesto

O mercado de Airbnb de Malta em 2019 está a amadurecer, mas é desigual. As melhores propriedades — casas burguesas de Valletta, quintas de Gozo, acordos genuínos de longa estadia — representam excelente valor. As piores — apartamentos inadequadamente descritos em áreas turísticas com preços ambiciosos — representam exatamente o problema que dá material aos críticos do Airbnb.

O quadro de decisão: para uma estadia curta (4-7 noites) no pleno verão, um hotel boutique bem avaliado é frequentemente melhor valor e menor risco do que o Airbnb. Para uma estadia mais longa (10+ noites), particularmente na época de transição, o Airbnb com seleção cuidadosa de propriedade ganha em valor. Para Gozo, o mercado de aluguer de quintas — seja via Airbnb ou agências especializadas — vale consistentemente a pena.

Lê os comentários. Pergunta sobre o ruído. Confirma o ar condicionado. Sabe o que estás a obter antes do ferry de Cirkewwa.